Las 3 métricas que uso para descartar el 90% de las propiedades

⚡ MÉTRICA 1 — Rent to Price (velocidad)

Este es mi filtro inicial.

El que me ahorra horas… y errores.

En menos de 10 segundos sé si sigo o no.

🎯 Regla:

• Ideal: 1%
• Aceptable: 0.8% (sí, incluso en mercados como Miami)

🧠 Cómo pienso yo:

Si no llega a 0.8% →

ya sé que:

• No habrá cash flow
• El cap rate será bajo
• Estoy pagando caro

👉 No necesito calcular nada más.

Descartado.

⚡ MÉTRICA 2 — Cap Rate (calidad del deal)

Aquí validas si es una inversión de verdad. Aquí es donde la mayoría se engaña.

Porque una propiedad puede verse bien… pero no ser una inversión.

🎯 Regla:

• Mínimo: 6%
• Objetivo: 7–8%+

👉 Esto responde a una sola pregunta:

¿Este activo compensa el riesgo que estoy asumiendo?

Si el cap rate es bajo:

• Estás comprando caro
• Estás dependiendo de la apreciación
• Tu margen es mínimo

👉 Y eso no es invertir. Eso es jugar a ser adivino.

⚡ MÉTRICA 3 — Demanda (esto lo cambia TODO)

Aquí está el error más infravalorado.

Puedes tener buenos números en papel… y aun así perder dinero.

¿Por qué?

Porque no hay demanda real.

🎯 Qué miro objetivamente:

• Rentas comparables reales (no ideales)
• Tiempo que duran las propiedades en mercado hasta que se alquilan
• Ocupación (si es Airbnb)
• Crecimiento poblacional
• Empleo en la zona

👉 Si la demanda no está clara: no entro, sin excepciones

• Tendrás vacancia
• Bajadas de precio
• Problemas constantes

Y eso destruye cualquier Excel. Porque lo que mata una inversión no es el precio… es la falta de salida.

Y eso no lo arregla ningún número.